収益物件への投資判断
カテゴリ： 不動産投資
投資判断（損益分岐点）
不動産投資を行う上では、様々な視点からの投資判断を行う必要があります。
そこで、今回は損益分岐点分析による指標を考えます。
損益分岐点とは、経営上の指標として店舗や企業がどの程度の売上を上げれば黒字になるか
という指標でよく利用されます。
これを賃貸経営に当てはめて分析することである程度の投資判断が出来ます。
ただし、賃貸経営の場合は、部屋数が確定していますので、売上の上限はほとんど確定してしま
います。そのため、どの程度の空室率まで耐えられるかという事を明確にさせるための指標とな
ります。
一般的な損益分岐点の計算方法は以下のとおりです。
【損益分岐点の計算式】
損益分岐点売上高＝固定費÷限界利益率
限界利益＝売上高－変動費
限界利益率＝限界利益÷売上高＝１－（変動費÷売上高）
これを賃貸経営に当てはめると、固定費は金融機関へのローン返済や定期メンテナンス費用
など。変動費は光熱費や管理費用などを当てはめて計算します。成功者の不動産投資事例をみる
例えば、毎月の賃料が３００万円、固定費が１５０万円、管理費やその他費用が１０％とすると、
損益分岐点＝１５０万÷（１－１５％）＝１７６万４千円
となり、月間の賃料収入が１７６万４千円を下回らなければ赤字にならないということがわかります。
１室あたりの賃料１０万円の部屋が３０室あるマンションであれば１３室以上が空室になってしまう
と危険ということがわかります。